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Como declarar imóveis no Imposto de Renda
Explore nosso guia sobre como declarar imóveis no imposto de renda. Reunimos informações e dicas úteis para você evitar erros comuns e garantir a conformidade fiscal.
Estamos às vésperas do início da temporada de declaração do imposto de renda, e é comum que muitas interrogações surjam principalmente quando o assunto é a declaração de imóveis.
Seja um imóvel adquirido à vista, financiado na planta, comprado através de consórcio ou mesmo herança, as situações são diversas e geram questionamentos como: “Qual é o método correto para declarar esses imóveis?”, “Quais informações são essenciais na declaração?”, ou “Devo incluir reformas e custos de corretagem?”. Tais dúvidas são bastante frequentes.
É fundamental estar ciente de que todos os bens imóveis em seu nome, vendidos ou adquiridos durante o ano fiscal devem ser declarados. Isso abrange desde casas e apartamentos até terrenos e propriedades comerciais. Importante salientar que a obrigatoriedade da declaração existe independentemente da situação do financiamento do imóvel.
É importante ressaltar que, mesmo aqueles normalmente isentos de Imposto de Renda, estão obrigados a declarar se possuíam em 31 de dezembro de 2023 um imóvel avaliado em mais de R$ 800 mil. Este é um aumento significativo em relação ao ano anterior, no qual o limite para declaração obrigatória era para imóveis avaliados acima de R$ 300 mil.
O primeiro passo para uma declaração adequada é a coleta e organização de todos os documentos relacionados ao imóvel e transações imobiliárias, incluindo recibos, contratos e escrituras.
Para se preparar adequadamente para a sua declaração de Imposto de Renda, é importante entender as particularidades de cada situação. Com isso em mente, elaboramos um guia para ajudá-lo a compreender as principais formas de declarar imóveis no imposto de renda, esclarecendo as dúvidas mais frequentes nesse processo..
Passo a passo para declarar
De uma maneira geral, a declaração é feita acessando a seção “Bens e Direitos” >> categoria “01 – Bens Imóveis” e, em seguida, especificar o tipo de imóvel usando o código apropriado: como “12 – casa”, “11 – apartamento”, “02 – prédio comercial”, entre outros, conforme a natureza do imóvel
A etapa seguinte envolve a utilização dos detalhes fornecidos no IPTU do imóvel. Neste ponto, é necessário informar a inscrição municipal, a localização exata do imóvel e a data de aquisição.
Após completar essas informações, o próximo passo é preencher a seção “Discriminação”. Nesta área, o contribuinte deve fornecer uma descrição detalhada do imóvel, incluindo como a propriedade foi adquirida, o proprietário anterior, todos os documentos relacionados ao registro do imóvel, valores que foram pagos e outras informações pertinentes para garantir transparência e clareza à Receita Federal.
A seguir detalharemos as particularidades de cada caso.
Como declarar imóveis comprado à vista
Para aquisições à vista de imóveis, alguns aspectos importantes devem ser considerados na declaração. O montante que deve ser reportado é o total que o declarante realmente desembolsou pelo imóvel até 31 de dezembro de 2023.
Se a compra do imóvel foi realizada ao longo de 2023, o declarante deve indicar “zero” no campo referente à “situação em 31/12/22”. No espaço para “situação em 31/12/23”, o valor a ser preenchido deve representar a totalidade dos custos associados à compra do imóvel, incluindo o preço de compra, despesas de corretagem, impostos, encargos de cartório, e outros gastos relacionados.
Como declarar imóvel na planta
Imóveis adquiridos na planta, mesmo que ainda em fase de construção, também devem constar na declaração no Imposto de Renda. Mesmo na ausência de documentos definitivos de transferência de propriedade, como o registro em Cartório de Registro de Imóveis, devido à continuidade das obras, é obrigatório declarar a propriedade.
O declarante deve informar a aquisição do imóvel na planta, registrando o total pago durante o ano. Aqui vale um momento de atenção: não se deve declarar o valor integral do imóvel, mas apenas o que foi efetivamente pago no ano em questão.
Para imóveis comprados a prazo ou financiados, é necessário incluir na declaração a soma de todas as parcelas pagas durante o ano, abrangendo juros, seguro e outras taxas do financiamento.
Na seção “Discriminação”, o contribuinte deve detalhar o método de aquisição (à vista ou a prazo), nome e CNPJ da incorporadora/construtora, e a soma total das parcelas pagas anualmente. Deve-se também informar se foi utilizado saldo do FGTS na compra do imóvel.
Como declarar consórcio de imóveis
Na declaração de consórcios para o imposto de renda, os contribuintes enfrentam duas situações: consórcios não contemplados e consórcios que receberam contemplação.
Para consórcios ainda não contemplados, a declaração é feita na ficha “Bens e Direitos” >> “99 – Outros Bens e Direitos” >> código “05 – Consórcio não contemplado”. Aqui, no campo de situação, deve-se registrar os valores desembolsados durante o ano. Se o consórcio é mais antigo, o valor a ser declarado no ano vigente deve ser a soma de todos os pagamentos efetuados até então.
Na descrição, é importante detalhar informações sobre a carta de consórcio, incluindo os dados do imóvel pretendido, as parcelas pagas até o momento e outros detalhes relevantes da carta de crédito.
Quando o consórcio é contemplado no decorrer do ano, o contribuinte precisa atualizar as informações nas declarações passadas.
Neste caso, na seção “Discriminação”, deve-se informar a contemplação do consórcio, a data e se a contemplação ocorreu via sorteio ou lance. Uma vez contemplado e baixado o consórcio, o próximo passo é registrar na ficha “Bens e Direitos” o imóvel adquirido, escolhendo o grupo “01 – Imóveis”, e especificar se se trata de uma casa, apartamento ou prédio comercial.
As informações detalhadas do imóvel devem ser preenchidas no campo de “Discriminação”. Nos campos de situação, insira o valor total pago até o ano anterior e adicione as parcelas quitadas ao longo de 2023 no campo “Situação em 31/12/2023”.
Como declarar imóvel financiado
Na área “Discriminação” da declaração, o contribuinte deve registrar detalhes sobre o imóvel, incluindo as especificações do contrato de financiamento, a identificação da instituição financeira responsável pelo financiamento e os dados do vendedor.
Para imóveis adquiridos e financiados no ano de 2023, é necessário inserir os valores correspondentes a 2022 e 2023. Para o ano de 2022, o valor a ser informado deve ser R$ 0,00.
No espaço destinado à “Situação em 31/12/2023”, o contribuinte deve inserir todos os pagamentos realizados durante o ano anterior, como valor de entrada e parcelas pagas. Importante destacar que o valor total do imóvel não deve ser incluído aqui, mas somente o montante efetivamente desembolsado em 2023. Desta forma, o valor declarado aumentará gradualmente até a completa quitação do imóvel.
Além disso, é necessário informar o código do IPTU e a data em que o imóvel foi adquirido.
Em “Discriminação”, deve-se acrescentar informações como o código do IPTU, endereço completo, número da matrícula, nome do cartório em que o imóvel está registrado e a área total do imóvel.
Por fim, o declarante precisa preencher dados adicionais como o endereço completo, número da matrícula, o cartório onde o imóvel está registrado e a sua área total.
É importante destacar, que o valor financiado de um imóvel não deve ser registrado na seção “Dívidas e Ônus Reais” da declaração. Isso se deve ao fato de que, na maioria dos contratos de financiamento imobiliário, o próprio imóvel atua como garantia do financiamento. Assim, essa seção deve ser usada apenas nos casos em que um bem diferente esteja atrelado ao financiamento do imóvel.
É preciso declarar os custos de corretagem?
Quando se trata de corretagem, que representa o valor pago à corretora de imóveis responsável pela intermediação da compra do seu imóvel, este gasto deve ser registrado na ficha “Pagamentos Efetuados” >> opção “72 – Corretor de imóvel” e preencha os valores que foram desembolsados como corretagem, juntamente com as informações referentes à entidade ou pessoa que recebeu o pagamento.
Devo declarar reformas no imposto de renda?
A Receita Federal esclarece que as melhorias feitas em um imóvel, devem ser declaradas de forma independente do bem imobiliário e registradas conforme o ano em que ocorreram.
Considerando que a venda do imóvel implica na apuração do ganho de capital, e essa apuração do imposto considera as datas das aquisições, é crucial manter um registro detalhado dos gastos, separando os valores da compra e das melhorias por ano.
A declaração é feita na ficha “Bens e Direitos” >> “Bens Imóveis” (Ficha 17 – Benfeitorias). Conforme instruções da Receita, o valor das melhorias, bem como o do imóvel, não deve passar por atualizações monetárias anuais.
O custo das benfeitorias deve ser comprovável através de notas fiscais em nome do titular da declaração e essas reformas devem estar vinculadas ao imóvel em questão. Por este motivo, é fundamental ter todas as notas fiscais e recibos relativos às despesas declaradas com a reforma.
Os valores declarados relativos a reformas em imóveis devem corresponder ao ano-base da declaração. Por exemplo, na declaração do Imposto de Renda de 2024, as benfeitorias são referentes ao ano-base de 2023, portanto, as despesas declaradas com reformas devem ter sido efetuadas em 2023. Caso haja gastos com reformas em anos anteriores que não foram declarados, será necessário retificar as Declarações de Imposto de Renda dos anos pertinentes.
Como declarar a venda de imóveis
O primeiro passo para a declarar a venda de um imóvel no imposto de renda é apurar o ganho de capital. O ganho de capital, é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel. Para isso, use o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP) disponibilizado pela Receita Federal. Esse programa calculará o imposto devido, se houver.
No GCAP, você deve fornecer informações detalhadas sobre a venda, incluindo datas, valores, e dados do comprador. Se a venda for isenta de imposto (por exemplo, se o imóvel vendido era o único bem do contribuinte e foi vendido por menos de R$ 440 mil, ou se o valor foi reinvestido na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias), isso também será determinado pelo programa.
Após o preenchimento do GCAP, os dados devem ser importados para a Declaração de Imposto de Renda. O programa do Imposto de Renda permite essa importação, facilitando o processo.
Feito isso, o próximo passo é incluir a venda em sua declaração de imposto de renda. Isso é feito na ficha “Bens e Direitos”, onde o imóvel que foi vendido deve ser listado. Informe a venda, incluindo o valor e a data. Se houve ganho de capital e o imposto foi pago, esse valor será incluído na seção “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. Se a venda foi isenta de imposto, ela será incluída em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Manter Documentação de Suporte: É fundamental manter todos os documentos relacionados à venda do imóvel, incluindo contratos, comprovantes de pagamento e recibos. Esses documentos podem ser solicitados pela Receita Federal em caso de dúvidas ou necessidade de comprovação.
Como declarar imóveis de herança
Inicialmente, o imóvel herdado deve ser incluído na seção “Bens e Direitos” da sua declaração. Na descrição, mencione que o bem foi adquirido por herança, inclua a data do falecimento do doador, o nome completo do falecido e, se aplicável, o número do processo de inventário. O valor a ser registrado é aquele que foi estabelecido na Declaração de Espólio ou o valor de mercado do imóvel na data do falecimento do doador, e é importante manter esse valor constante, sem atualizações anuais.
Se o inventário ainda estiver em andamento, o imóvel deve constar na Declaração de Espólio, que é responsabilidade do inventariante. Somente após a conclusão do inventário é que o imóvel será transferido para a declaração pessoal dos herdeiros.
No caso de venda do imóvel herdado, o cálculo do ganho de capital se torna necessário. Esse cálculo é feito pela diferença entre o valor de venda e o valor de mercado na data do falecimento. Para calcular e declarar o imposto sobre este ganho, deve-se utilizar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP) disponibilizado pela Receita Federal.
Existem situações de isenção do imposto sobre o ganho de capital, como no caso de vendas de imóveis de menor valor, definido por um limite específico da legislação, ou se o valor arrecadado com a venda for reinvestido na compra de outro imóvel residencial dentro de um prazo estabelecido.
Por fim, é essencial manter uma documentação organizada e acessível, incluindo a Declaração de Espólio, a certidão de óbito, a escritura do imóvel herdado e demais documentos pertinentes. Esses registros podem ser requeridos pela Receita Federal para comprovação e verificação.
Como declarar imóveis no exterior
Ao declarar imóveis situados no exterior na ficha “Bens e Direitos” do Imposto de Renda, é necessário escolher o código correspondente a bens no exterior e fornecer detalhes completos no campo “Discriminação”. Isso inclui a localização exata do imóvel, a data e o modo de aquisição, e se houve financiamento envolvido.
Conforme orientação da Receita Federal, o valor declarado do imóvel deve ser o valor de compra original. Para isso, o contribuinte deve calcular primeiramente o valor na moeda original da transação. Se essa moeda não for o dólar americano, o montante deve ser convertido para dólares e, em seguida, para reais, utilizando a taxa de câmbio para venda do dólar estipulada pelo Banco Central do Brasil na data de cada pagamento. Lembre-se de que, no caso de pagamentos parcelados, cada parcela deve ser convertida com base na cotação do dia específico do pagamento.
É importante notar que o valor do imóvel não deve ser atualizado a cada ano, a menos que tenham ocorrido eventos como melhorias significativas, aquisições adicionais ou vendas parciais do bem.
Além disso, no caso de venda do imóvel, é necessário calcular e declarar o ganho de capital, mesmo que a venda não tenha gerado impostos no país onde o imóvel está localizado. Quaisquer rendimentos obtidos com o imóvel, como aluguéis, também devem ser declarados na sua declaração de renda.
Informações Adicionais
Ao seguir as orientações detalhadas neste artigo, você estará preparado para declarar suas transações imobiliárias no Imposto de Renda. No entanto, lembre-se de que para situações mais complexas ou dúvidas específicas, é sempre recomendável consultar um contador de confiança.
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